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不動産

節税狙いの投資術

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節税狙いの投資術

節税狙いの投資術

 

弊社では賃貸物件の仲介はもちろん、商業物件からコンドミニアム、コープなどの売買、ビル投資まで幅広くお手伝いさせていただいております。その中でも現在多くのお問い合わせをい頂いているのが節税目的の不動産投資です。今日は日米の会計制度の違いを利用した節税目的の不動産投資について話したいと思います。

 

 

まず日本で不動産を評価する際、だいたい「建物:土地」=「20:80」 といった割合で評価されています。これに対してアメリカでは反対の 80:20 に近い比率で評価され償却が可能です。償却(Depreciation)とは、長期間にわたって使用される固定資産の取得に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きのことです。アメリカは不動産を所有することにより、物件価格のうち、建物部分を27.5年 で償却可能です。(商業用39年)

 

 

例えば、$800,000 でコンドミニアムを購入し、建物 : 土地 = 80 : 20  と設定した場合、日本であれば$800,000 x 20% = $160,000 が償却対象額となるのに対し、ニューヨークでは$800,000 x 80% = $640,000 が償却対象額となります。そして$640,000 ÷ 27.5 (年) = $23,272.72この $23,272.72 が償却可能額となります。

 

これだけでもかなりの節税効果が見込めますが、さらに日本の会計制度上法定耐用年数よりも古い物件に関しては加速度償却を使うことができます。そのため木造23年の場合、(22年法廷耐用年数 x 0.2) という短い期間での償却が可能となります。

 

例えばニューヨークの5階建てぐらいのビルは全てフレームは木造なので、日本では木造として償却できます。仮にニューヨークで築23年以上の木造不動産を $1 ミリオンで購入し、80万ドルを建物部分として償却年数4年(22年法定耐用年数 x 0.2/ 小数点以下切捨て)で償却すると、一年間に 20万ドルの建物償却が可能。大きな節税効果となります。 

 

日本では新築が良しとされる傾向が強くあり、築23年と聞くとかなり古い物件のイメージが浮かびますが、ニューヨークで築23年といえばどちらかといえば新しい物件の部類に入り、あちらこちらで見かけることができますし、それなりの家賃をとっています。pre-war(1945年より前)の物件に絞って家探している人もたくさんいる街ですから。

 

このように日米の会計制度の良い所取りをすることにより、大きな節税効果が期待できます。

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ブルックリン、ウィリアムズバーグがなぜ人気なのか

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ブルックリン、ウィリアムズバーグがなぜ人気なのか

ブルックリン、ウィリアムズバーグがなぜ人気なのか

 

「ブルックリンに住みたい」

そういうお問い合わせをよくいただきます。がブルックリンをブルックリンという一言で括るのは正直難しいです、何より危険です。ニューヨークは日本と違って、一駅離れただけで別の世界になったりします。人種が変わり、治安が変わり、街並みが変わります。

 

仕事柄ブルックリンの中でも色々な地域を見てきましたが、おそらく日本人がイメージしている”ブルックリン”は5%未満のエリアです。ダンボやブルックリンハイツ、ウィリアムズバーグといった高級エリアだと思います。その他のエリアはまだまだ治安が悪かったり、ユダヤ人エリア、中国人エリアなど極端に人種が偏っていたり、お洒落なお店もなかったりと想像とはかけ離れているエリアも現実にあります。

もちろん確かな知識を元にあえて他のエリアを選ばれる方もいます。レゲエが好きだからフラットブッシュ。安くてアジア人が多いからベイリッジなど。ただなんとなくブルックリンで探されるなら、なるべく冒険は避けた方がいいでしょう。

やはり日本人にとってもっとも身近で人気のエリアといえば、ブルックリンの中でもウィリアムズバーグ、その中でもベッドフォード駅周辺です。確かにここは少し異色です。人が違います。個性的です。お店が違います。お洒落です。日本の雑誌で取り上げられているブルックリンはほとんどこのエリアだと思います。

もちろん日本人に限らず、ローカルのニューヨーカーや外国人にとっても憧れの場所と化しています。そのため家賃がとんでもないことになっており、ルームシェアでなんと16万円が相場です。ルームシェアですよ。

私も来月からこのエリアに引っ越すことにしたので、最近は街中を探索してるんですが、確かにいいお店いっぱいありますね。ただ銀座のような高級な店という意味ではなく、お洒落なフリーマーケットや雑貨屋や古着屋、倉庫を改造したカフェがあったりと、古い物との融合が独特な空気を作り上げています。今度私も出店予定のArtist Fleaはハンドメイドやビンテージを中心に、観光スポットにもなっています。

ちょくちょく行ったことはあったんですが引っ越すと決めるまでは、”調子に乗ったお洒落気取りの街なんだろう”、といけ好かない気持ちを持ってました。が変わりましたね、一瞬で。

知ったかぶりで判断するのは良くないなと勉強になりました。

皆さんも”ブルックリン”という固定イメージに騙されないようにしましょう。まさに百聞は一見に如かずですね。

 

 


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ニューヨークの最新不動産トラブル

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ニューヨークの最新不動産トラブル

ニューヨークの最新不動産トラブル

 

ニューヨークでの不動産被害が後を立ちません。最近増えているのが振り込め詐欺。どういう手口かというと、Craiglistとよばれる掲示板で見つけた物件に申し込みをする、すると敷金(前金)を要求され、支払うとそのまま逃げられる、とうコテコテの手口です。

自分が住んでもない物件の情報をネットに出し、あたかもオーナーであるかのように振る舞い、前金を持ち逃げする。誰が引っかかるんだと思いそうなこの手口ですが、手が込んでいるようです。どこで入手したのか、テナントの名前といった詳細情報まで把握していて、何よりメールではとてもナイスなんだそうです。。

まぁこんなのは序の口です。たとえばこんなケース。ただの入居者に過ぎないA男が勝手に大家と名乗り偽の契約書をつくる。偽の契約書でB男と契約し、自分はお金をもってどこかへ消える。本物の大家が見つけた時はA男の姿はなく、代わりに見ず知らずのB男が住んでいる、そこではじめてB男は偽の契約をさせられたことを知る、といった破天荒な事件もあります。

インターネット時代です、自分で物件が探せるなら不動産仲介なんていらないな、って日本にいたときは思ってましたが、ニューヨークではもう少し必要かもしれませんね。

 

今日お会いしたお客さんもルームメートととのトラブルをかかえていました。日系掲示板で見つけた物件のルームメートがクレイジーだとのことでした。薬をやっている、音に敏感で神経質、ドアをどんどん叩いてくる、犯罪歴がある、などめちゃくくちゃです。日本に女友達が10人以上いておれは日本が好きだ、と言ってるそうです。

いつもいってますが、日本語の掲示板にアメリカ人が不動産情報をのせてる場合は要注意。日本人女性狙いの可能性が高いです。

日本人女性は良い意味でも悪い意味でも優しすぎるので気をつけましょう。

 

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ニューヨークでシェアハウスを探すなら不動産屋はいらない

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ニューヨークでシェアハウスを探すなら不動産屋はいらない

ニューヨークでシェアハウスを探すなら不動産屋はいらない

 

ニューヨークでルームシェアを探す方法は大きくわけて3通りあります。

1、インターネット掲示板を使う

ニューヨークにも多くの掲示板があります。不動産からコミュニティ紹介、私物の売買までさまざまな情報が個人発信で行われています。ニューヨークは人種のるつぼと言われるだけあって、米系の掲示板はもちろん、日本、中国、韓国とそれぞれの国に特化したものも多いです。ルームメート探しは個人対個人のやりとりが多いため、掲示板にいけば不動産屋を通さなくても見つけることができます。ここでは代表的な掲示板をあげておきます、

ローカル掲示板  Craig list  日系掲示板 MixB  韓国系掲示板  HeyKorean  中国系掲示板 ChinaRen

なるべく予算をおさえたい、不動産屋に払う仲介手数料がもったいない、そんな方はまずは自力で探されてみてはいかがでしょうか。ただしローカルのCraiglistを使う時は気をつけましょう。詐欺が多発しています。最近では物件に呼び出してマグる(強奪する)輩が増えていると今週ニュースになっていました。ニューヨークだということを忘れず、細心の注意を払いましょう

2、ネット検索やアプリをつかう

シェアハウスを経営してる人のほとんどは上記の掲示板に空き部屋情報をのせていると思いますが、中にはのせてない人もいます。そんな時はニューヨークーシェアハウスなどで検索してみましょう。Roomyといったアプリも最近は普及しているようです。こちらも偽情報が多いようです。めちゃくちゃ安い掘り出し物件を見つけたと思ったらすべて嘘の情報だった、先に家賃を払ったらとんずらされた、ってことも頻繁に起こってます。ニューヨークは空室率1-2%の街です。お得な物件を見つけたら、「掘り出し物だ!」と思うのではなく「なんか怪しいな」と思うくらいでちょうどいいと思います。

 

3、不動産屋を使う

そういう問題を防ぐために不動産屋がいます。貸し手と借り手の間に入り、必要な情報を聞き出し、双方の納得いく契約をする。これが彼らの仕事です。そういった理由から不動産屋にしか入らない物件情報もあります。ニューヨークには人種も含めさまざまな人が生活しています。家を探している人はもちろん、家を貸す方も最新の注意を払っています。またニューヨークは人種差別に対してかなり敏感な街です。黒人のテナントが欲しい、白人のテナントが欲しいといった差別用語は、基本的に禁止されています。そのため大家は間に不動産屋をたててスクリーニングをかけているという現実もあります。

ただしルームメート募集に関しては個人対個人の契約になるので、男性のルームメートがいいのか、女性のルームメートがいいかなど、希望するルームメートを情報として開示することはできるのでご安心ください。男女間のトラブルもあります。ルームメートが探しは慎重に。

 

以上のようにルームシェアをする場合は、個人対個人の合意という形になるので、審査も厳しくありませんし、自分で探すことも簡単にできます。その分だけ、いろいろな情報やいろいろな人間が絡みあい、自己責任で情報を選択しなければならないリスクが発生します。海外生活に慣れてない方は、まずは母国語の掲示板を利用することをオススメします。

それでも不安な場合は不動産屋にお願いしましょう。仲介手数料で安全を買うと考えればそれほど悪い投資ではないのかもしれません。せっかく夢をもってニューヨークに来たのに家のトラブルで時間をとられてはもったいないですから

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学生でもニューヨークでアパートを借りられるのか?

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学生でもニューヨークでアパートを借りられるのか?

学生でもニューヨークでアパートを借りられるのか?

 

ニューヨークでアパートを借りるのは正直簡単ではありません。

なぜなら空室率が1-2%だからです。空室率というのはどれだけ空き物件があるかを示す数字です。たとえば、物件が100件あったとします。そのうち10件の空き物件があれば空室率10%となります。人口の多い東京で平均して13%と言われます。そんな中ニューヨーク、特にマンハッタン区は1-2%。つまり物件100件あたり常に空きは1-2件しかないという状態です。供給(貸したい人)より需要(借りたい)人の数が東京比べかなり多いんです。

簡単に言えば、物件を貸したい大家さんにとっては楽ちんだけど、借りたい人にとっては壮絶なる競争が待ち受けていると言えます。その結果、大家さんは部屋を貸すことに苦労することはなく、借り手を選びたい放題という構図になります。そういう状況から、大家さんはより安心して貸せる人を選びたいという心境になり、収入証明などの審査がかなり厳しくなっているのが現状です。

実際にニューヨークでは家を借りるには、家賃の40倍の年収が必要だと言われます。たとえば家賃$2000の物件の場合には、収入が$80,000以上は最低でも必要です。これが満たせない場合、保証人をつけろと言われますが、保証人要求される収入は家賃の80倍、このケースですと、$160,000となります。しかも保証人はアメリカ在住でアメリカでの収入証明に限られます。

となると日本に両親がいて学生としてニューヨークにきている日本人はどうやって借りればいいのか?ということになります。選択肢は3つです。

 

1、家賃を前払いする

 大家さんが恐れているのは家賃の取りっぱぐれです。この物価の高いニューヨークで、どうやって家賃を払っていくのか、が証明できれば入居はできます。つまり物件によっては家賃の前払い、それも半年から1年の前払いができれば審査が通るといった物件があります。お金のある学生さんはこの方法で入居されるケースが多いです。

2、日本人好きの大家を狙う

 大家さんも人間です。中にはお金よりも入居者の人柄を重視する方もいます。お金をもらっても自分の所有する物件をめちゃくちゃにされたら嫌ですよね。実は日本人は大家さんに人気があります。それは世界的にみても、文句を言わず、家賃をしっかり払い、清潔につかい、パーティもあまりしない、という印象があるからです。世界には鼻くそを壁につけまくったり、勝手に部屋を改造したり、部屋に家族10人くらい連れ込んだり、家賃を払わず祖国に逃げるいった信じられない人がたくさんいるからです。

そういう大家の物件を狙えば、たとえ学生で収入が証明できなくても、前払いなしで入居できたりします。こういう物件情報はニューヨークの日系不動産屋なら必ず持っていますので一度ご相談ください

3、ルームシェアをする

 今まで紹介してきたのはひとり暮らしの物件です。これがルームシェアとなると審査はかなり簡単になります。なぜならルームシェアは大家さんとの契約ではなく、リースホルダー(賃貸契約をしてる人)との契約になるからです。この場合、リースホルダーのさじ加減で全てが決まるので、極端な話、相性さえがあえば入居できたります。ニューヨークに来たばかりでお金をおさえたい場合はこのルームシェアを利用するといいと思います。

 

このようにニューヨークで物件を探すのは簡単ではありません。失敗しないためにもまずはご相談ください。ルームシェアの見つけ方はもちろん、日本人に好意をもつ大家さんの紹介もさせていただきます。

 

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ニューヨークの訴訟問題

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ニューヨークの訴訟問題

ニューヨークの訴訟問題

 

世界の外交、日本の政治を見てもわかりますが、なかなか当事者間の話し合いでは解決しないというのがこの世の現実です。第三者が入ったり、訴訟しなければ解決しないことだってあるでしょう。特にアメリカは訴訟国家です。すぐ訴えますし、訴えられます。とても小さなことでもです。

 そのためニューヨークにも大小さまざまな種類の裁判所があります。たとえばSmall Claim Court。ここでは最大$5,000以下の問題であれば受けつけてくれます。ここでは弁護士をつける必要ないのでコストがおさえられるというメリットがあります。その代わり拘束力が弱く負けた方がお金を払わないといったケースも発生します。ここには裁判所は口を出しません。なので勝ったのにも関わらずお金が支払れない場合、自分でなんとかするしかありません。

 裁判結果を元にして、相手の銀行から徴収、相手の給料から毎月25%を徴収、不動産Lienをつけるなど方法はいくつかあります。不動産に関する訴訟で最も一般的なのはLienをつけるやり方です。Lienとは相手が不動産を所有していた場合、その不動産が将来売却されたときにきっちり支払ってもらう権利です。しかしいつ売却されるかもわからいので忍耐が必要です。Small Claim Courtは弁護士を雇わずに気軽に使えるCourtではありますが、資金回収の手続きは自分でしなければならないなどのデメリットもあります。

 トラブルが起こった場合はまずお近くの訴訟経験者に相談しましょう。もしくはNY Courts. gov に乗り込んで直接聞きましょう。ニューヨークは日本みたいにいい人ばっかりじゃないです。相手が悪いときはきちっと言いましょう。戦うべきときは戦いましょう。

 

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ニューヨーク不動産あるある

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ニューヨーク不動産あるある

ニューヨーク不動産あるある

 

この仕事を5年もしていれば、いろんな話を聞きます。

1、ルームメイトにセクハラされた

 女性は特に気をつけましょう。セクハラはもちろん夜にドアをいきなり開けられ押し倒された、といった話も友人から聞いたことがあります。ニューヨークでは日本人女性との成功体験のあるじじいが多いのでそういう輩には断固として対応しましょう。女性歓迎、日本人女性歓迎、といった広告や大家さん、ルームメイトには要注意。

2、詐欺だった

 ニューヨークではHolding depositという慣習があります。これは気に入った物件があったときに、自分が本気だという意思表示のために家賃1ヶ月分のお金を預けるといった制度です。審査が無事通ればそのお金はそのまま敷金にあてられますし、審査が通らなかった場合には返却されます。ただ稀にこの慣習を悪用して、大家でもないのに物件を見せて一ヶ月のお金を持ち逃げする輩がいます。Craiglistは注意して使いましょう。

3、危ない地域に住んでいたら襲われた

 ニューヨークは安全になってきたとはいえ油断は禁物です。私の友人は家に入った瞬間、押し倒されて携帯をとられました。同じ友人が同じ物件で空き巣に入られ電気機器全部もっていかれました。ハーレムです。今では女性単身でも住めるエリアとして浸透してきましたが、油断は禁物です。ここはニューヨークです。

4、ヒモだった

 悲しいかな、ダメな外人男性に引っかかってる日本人女性をたくさんみてきました。無職で収入がなく、社会的信用性を示すクレジットスコアも低い、だから自分だけでは家を借りれないから日本人女性に借りさせる。こういうカップルはよくいます。なんなら家賃まで支払わせるといった輩もいます。男は選びましょう

5、ゴキブリがでた

 ゴキブリはどこでもいます。ニューヨークは。あきらめましょう。

6、ベッドバグがでた

 日本語で南京虫とよばれるベッドバグが大流行してます。一度出たら家具や服は全て捨てるか、適切な方法で除菌しましょう。出たらソッコー大家さんに報告し、処理業者を呼んでもらいましょう。しかしベッドバグは殺せてもその卵は殺せないといいます。半年後に生まれるという話です。長い戦いを覚悟しましょう。いやさっさと引っ越しましょう

まだまだ続きます

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ニューヨークの家探しで成功する人、失敗する人

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ニューヨークの家探しで成功する人、失敗する人

ニューヨークの家探しで成功する人、失敗する人

 

「もう一晩考えさせてください」

いい物件を見つけたらその場でお金を払う、これは日本じゃあまり考えられませんね。帰って周りの意見も聞いてみよう、冷静に今まで見た他の物件と比べてみよう、これが日本人の多くの人の考え方だと思います。もちろんこれは日本では何も問題ないでしょう。家を探しているライバルは日本人だし、何より数日時間を置いたくらいで物件がなくなるってことはあまりないからです。

でもニューヨークは日本人ばかりではありません。家探しのライバルは世界中の人たちです。その中には物件を一つだけみて、すぐに「I like it, I take it」とお金を払う人たちがいます。さらにニューヨークの賃貸マーケットは空室率1-2%を推移しています。これは100件物件があったとすると空いてる物件は常時1-2件しかないということです。「1日考えさせてください」はこの街では命とりになります。実際にたった1日時間を空けたせいで、お気にいりの物件を逃してしまった方をたくさんみてきました。ニューヨークで家探しを成功させるためには即断が一つのキーになります。

そして即断をするためには優先順位をつけることが欠かせません。ニューヨークの不動産は高いです。限られた予算の中で自分の気にいった物件を見つけるには、自分にとって何が一番大事なのかを決めておく必要があります。

「場所はいいけど、部屋が狭い」「安いけど、ビルが古いし場所がわるい。」

優先順位が決まっていないと必ずこういったことに陥ります。高いお金を出せばすべての条件をクリアできるかもしれませんが、ほとんどの方にはそれは現実的ではありません。自分で優先順位がわかってないと決断が遅れることになり、他の決断力のある方たちに取られてしまう。結果かなり妥協した家選びになってしまう、といったことに陥るのです。

まずは優先順位を決める。いい物件だと思ったらすぐに心を決める。この「決断力」がニューヨークの家選びを成功させるためには必要なことだと思います。

 

 

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ニューヨークの不動産ライセンス

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ニューヨークの不動産ライセンス

ニューヨークの不動産ライセンス

 

ニューヨークで不動産屋として働くにはニューヨーク州の不動産ライセンスが必要です。日本と違ってアメリカでは州によってライセンスが違うので、ニューヨークで働くにはニューヨークのライセンスを取る必要があります。

まず、1不動産の学校に通い、2学校のテストをパスし、3州のテストをパスする。これでライセンスは取得できます。日本の宅建と違い、アメリカの不動産ライセンスは簡単に取得できます。全問選択問題ですし、1年に何回でも受けられるからです。

これは日本とアメリカの考え方の違いだと思いますが、基本的に弁護士資格も公認会計士も不動産も日本と比べればアメリカの試験はかなり簡単です。その分、資格をとってからの競争が熾烈です。私自身もこちらへ来てから5人以上の弁護士を使ってきましたが、人によってスキルが全然違います。弁護士だからといって信用するのはかなり危険で、悪い弁護士、全く仕事のできない弁護士なんてざらにいます。それと同じで、不動産屋も人によってまったくサービスもスキルも違うというのが現実です。

日本では資格をとるまでが競争、アメリカでは資格をとってからが競争。この違いを理解しておかないと、弁護士、会計士、不動産屋、といった肩書きで騙される危険性があります。肩書きではなく、レビュー(評判)で選びましょう。そういう意味ではこのインターネット時代、”本物”だけに人が集まる傾向にどんどんなっていくでしょう。

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ニューヨークは投資する価値がない?

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ニューヨークは投資する価値がない?

ニューヨークは投資する価値がない?

 

不動産投資を検討する際、日本では利回りが重要視されています。

利回り=家賃収入÷不動産の購入金額」

で出される利回りによってその物件が優秀かどうかを判断するのです。単純に物件を安く買って高い家賃で貸せれば表面利回りは高くなります。この利回りが東京では5-7%と言われますが、ニューヨークではなんと2-4%しかありません。家賃は高く貸せるんですが、何より購入価格が高すぎるのです。1Kのお部屋でも安くて5000万円、高いものでは5億円以上します。はっきりいって家賃収入ではまったく儲からないです。さらに毎月の管理費・不動産税もそこそこします。

じゃぁ本当にニューヨークは投資先として魅力がないのか。なぜ世界中から投資家が集まってくるのか。

その答えはキャピタルゲインにあります。不動産の投資を考えるときに重要なのは、利回りとキャピタルゲイン。日本で利回りばかりが注目されるのはキャピタルゲインがそれほど期待できないからです。キャピタルゲインとは、不動産価値の高騰によって得られる売却益のことです。ニューヨークはここに投資の価値がおかれます。

ご存知の通りニューヨークの不動産価格はリーマンショック以降上がり続けています。リーマンショックでさえ、3年ほどで元の価格に戻ったほどニューヨークの不動産には底力があります。また日本と大きく違うのは、日本では物件は購入した時点で中古扱いとなり不動産価値が下落します。それに比べニューヨークでは購入による下落の心配がありません。1945年より以前に建てられた物件を探す富豪がいるほど、古いものにも価値をおく文化があります。

「築何年」を気にする日本人的感覚からすると少し信じ難いことですが、築100年でも1億円近くする1Kのアパートがたくさんあるのがニューヨークです。さらに世界中から観光客はもちろん投資家が集まってくるため、不動産投資はそのお金の力でどんどん上がっています。購入して3年で売ってキャピタルゲインを得る。こういうことが日常的に起こっています。

これがいいのか悪いのかという話は別にして、日本とニューヨークでは不動産事情が違うということです。実は今月マンハッタンに新しい駅ができました。その駅の周辺には高層ビルが建てられ公園もつくられています。駅ができれば人が集まり、人が集まればレストランも増え、エリアの価値がどんどん上がっていきます。

私のお客様もそれを見越して一昨年アッパイーストサイドに購入されました。これから電車が通りエリア価値の上昇とともに不動産価値の上昇も見込めます。ニューヨークの不動案は利回りではなく、キャピタルゲインでみる、それが本当のニューヨークの不動産の探し方です。

もちろん他にも自力で不動産価値を上げる方法などニューヨークならではの投資方法もあります。興味ある方は個別にご連絡ください。

 


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ニューヨーク分譲住宅の豆知識

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ニューヨーク分譲住宅の豆知識

ニューヨーク分譲住宅の豆知識

 

日本でいう分譲住宅、これはニューヨークではコンドミニアムまたはコープと呼ばれています。ユニットによって大家さんが違います。ニューヨークで家を購入しようと考えると、まずはこのコンドミニアムかコープという選択になります。

コンドミニアムとコープの違い

マンハッタンにある購入可能の物件の85%はコープと言われています。コープとコンドミニアムの違いを端的に言えば、コープはビルが古く、審査が厳しく、少し安く、かつ不動産ではない、といった感じでしょうか。

まず1945年以前に建てられたものの多くがコープです。人種差別で審査が通らなかったり、有名人でも断られたりするのがコープです。マドンナも断られたことがあるそうです。お金があれば誰でも買える投資家向きのコンドミニアムとは違い、購入審査や入居審査が厳しく、購入後もさまざまな制約があるのも特徴です。また厳密にいえば不動産ではありません。オーナーは株式を所有してることになります。株式会社のようなものです。ここはややこしいので飛ばします。またコンドミニアムと比べ値段が割安といったメリットもあります。

ただニューヨークに居住してない外国人、またはアメリカ歴が浅く信用度が低い外国人には購入が難しいのがこのコープです。そのため一般的に投資家の方たちが狙うのはコンドミニアムとされています。こちらは日本にいようが現金さえあれば購入可能です。

あとは気になる価格です。マンハッタンでスタジオ(1K)を購入しようとすると、だいたい5000万円がスタートラインになります。しかしこの5000万円ラインは投資しやすく、現状はローンでの購入では厳しいとされています。なぜなら現金払いのバイヤーが中国や世界中から集まってきているためです。大家さんも現金バイヤーがいればもちろん現金バイヤーを優先します。

先日アッパーイーストで家を購入された私のお客様も現金バイヤーでした。しかし現金バイヤーが何人もいて、5000万円の物件が5500万円までつり上がってやっと購入できたという状態です。物件がマーケットに出てわずか2週間での攻防でした。それだけ現在は不動産バブルような空気のあるニューヨークです。また日本ではあまり考えられませんが、1roomでも数億する物件もたくさんあります。

そんなに苦労してまで購入する価値が本当にあるのか。売値が高く、不動産税が高いのに投資する価値があるのか、ここについては明日触れたいと思います。

 

 


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ニューヨークの治安2015

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ニューヨークの治安2015

ニューヨークの治安2015

 

昨日日本から来ていた友人が「ニューヨークは思ったより治安がよくてびっくりした」と言っていました。そうなんです、ニューヨークは治安がいいんです。アメリカ国内でみてもトップクラスにいいんじゃないでしょうか。

これは日本人誰もが初めに感じることで、それだけ日本人は映画の影響で古いニューヨークをイメージしているんだと思います。ニューヨークは80年代を過ぎた頃から大きく変わりました。前々市長であるジュリアーニが就任すると、治安の回復を目標に掲げ、「割れ窓理論」を用いて犯罪率の減少に取り組みました。小さな犯罪を一つひとつ徹底的につぶす作戦です。マフィアを一掃し、警察官の汚職も取り締まり、地下鉄やタクシーなどをきれいにしました。私もニューヨークに来た頃は地下鉄はもちろん落書きだらけだと思ってましたが、落書きは全くありませんでした。もちろん日本と比べれば古いししょぼいし、たまに臭いますけど、想像より全然ましです。

現在マンハッタンで危ない場所といえば本当にごく一部です。一般的に言われるのはハーレムやイーストビレッジのAvenueDあたり。私の友人もハーレムに住んでいて強盗されたり、張り倒されたりしました。といっても頻繁にあるわけではなく、アジア人女性もたくさん一人暮らししてるほど安全にはなってきています。なぜならハーレムでも今では家賃$1,500くらいするので、ある程度の収入があるしっかりした人じゃないと住めなくなってきているからです。

それでもまだ危険なエリアが残っているのは、ひとつにプロジェクトの存在です。プロジェクトとは、よくニューヨークを舞台にした映画にもでてきますが、低所得者用の集合住宅です。ひとつひとつの部屋が狭く、よく発砲事件も起こります。こういった物件がまだまだマンハッタンにも残っているので、そのあたりは今でも警戒する必要があります。

とはいえ全体的にみれば、特にマンハッタンに関しては観光する分には、どこに行こうがほとんど問題ないのが現状です。ただブルックリンは注意しましょう。まだまだ日本人の中には「ブルックリン」=「おしゃれ」と勘違いしてる人が多いと思いますが、ブルックリンは場所によって全然違います。おしゃれでもなければ、めちゃくちゃ危ないエリアもたくさんあります。そういう場所がまだまだ8割を占めているんじゃないですかね。

日本ではやたらとブルックリンを取り上げる雑誌が多いですが、ブルックリンの中でもどこがいいエリアかは認識しておいたほうがいいでしょう。「ブルックリン」に騙されて間違った家選びをして後悔している人、たくさんいます。

 

 

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