節税狙いの投資術

 

弊社では賃貸物件の仲介はもちろん、商業物件からコンドミニアム、コープなどの売買、ビル投資まで幅広くお手伝いさせていただいております。その中でも現在多くのお問い合わせをい頂いているのが節税目的の不動産投資です。今日は日米の会計制度の違いを利用した節税目的の不動産投資について話したいと思います。

 

 

まず日本で不動産を評価する際、だいたい「建物:土地」=「20:80」 といった割合で評価されています。これに対してアメリカでは反対の 80:20 に近い比率で評価され償却が可能です。償却(Depreciation)とは、長期間にわたって使用される固定資産の取得に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きのことです。アメリカは不動産を所有することにより、物件価格のうち、建物部分を27.5年 で償却可能です。(商業用39年)

 

 

例えば、$800,000 でコンドミニアムを購入し、建物 : 土地 = 80 : 20  と設定した場合、日本であれば$800,000 x 20% = $160,000 が償却対象額となるのに対し、ニューヨークでは$800,000 x 80% = $640,000 が償却対象額となります。そして$640,000 ÷ 27.5 (年) = $23,272.72この $23,272.72 が償却可能額となります。

 

これだけでもかなりの節税効果が見込めますが、さらに日本の会計制度上法定耐用年数よりも古い物件に関しては加速度償却を使うことができます。そのため木造23年の場合、(22年法廷耐用年数 x 0.2) という短い期間での償却が可能となります。

 

例えばニューヨークの5階建てぐらいのビルは全てフレームは木造なので、日本では木造として償却できます。仮にニューヨークで築23年以上の木造不動産を $1 ミリオンで購入し、80万ドルを建物部分として償却年数4年(22年法定耐用年数 x 0.2/ 小数点以下切捨て)で償却すると、一年間に 20万ドルの建物償却が可能。大きな節税効果となります。 

 

日本では新築が良しとされる傾向が強くあり、築23年と聞くとかなり古い物件のイメージが浮かびますが、ニューヨークで築23年といえばどちらかといえば新しい物件の部類に入り、あちらこちらで見かけることができますし、それなりの家賃をとっています。pre-war(1945年より前)の物件に絞って家探している人もたくさんいる街ですから。

 

このように日米の会計制度の良い所取りをすることにより、大きな節税効果が期待できます。

Comment