ニューヨークは投資する価値がない?

 

不動産投資を検討する際、日本では利回りが重要視されています。

利回り=家賃収入÷不動産の購入金額」

で出される利回りによってその物件が優秀かどうかを判断するのです。単純に物件を安く買って高い家賃で貸せれば表面利回りは高くなります。この利回りが東京では5-7%と言われますが、ニューヨークではなんと2-4%しかありません。家賃は高く貸せるんですが、何より購入価格が高すぎるのです。1Kのお部屋でも安くて5000万円、高いものでは5億円以上します。はっきりいって家賃収入ではまったく儲からないです。さらに毎月の管理費・不動産税もそこそこします。

じゃぁ本当にニューヨークは投資先として魅力がないのか。なぜ世界中から投資家が集まってくるのか。

その答えはキャピタルゲインにあります。不動産の投資を考えるときに重要なのは、利回りとキャピタルゲイン。日本で利回りばかりが注目されるのはキャピタルゲインがそれほど期待できないからです。キャピタルゲインとは、不動産価値の高騰によって得られる売却益のことです。ニューヨークはここに投資の価値がおかれます。

ご存知の通りニューヨークの不動産価格はリーマンショック以降上がり続けています。リーマンショックでさえ、3年ほどで元の価格に戻ったほどニューヨークの不動産には底力があります。また日本と大きく違うのは、日本では物件は購入した時点で中古扱いとなり不動産価値が下落します。それに比べニューヨークでは購入による下落の心配がありません。1945年より以前に建てられた物件を探す富豪がいるほど、古いものにも価値をおく文化があります。

「築何年」を気にする日本人的感覚からすると少し信じ難いことですが、築100年でも1億円近くする1Kのアパートがたくさんあるのがニューヨークです。さらに世界中から観光客はもちろん投資家が集まってくるため、不動産投資はそのお金の力でどんどん上がっています。購入して3年で売ってキャピタルゲインを得る。こういうことが日常的に起こっています。

これがいいのか悪いのかという話は別にして、日本とニューヨークでは不動産事情が違うということです。実は今月マンハッタンに新しい駅ができました。その駅の周辺には高層ビルが建てられ公園もつくられています。駅ができれば人が集まり、人が集まればレストランも増え、エリアの価値がどんどん上がっていきます。

私のお客様もそれを見越して一昨年アッパイーストサイドに購入されました。これから電車が通りエリア価値の上昇とともに不動産価値の上昇も見込めます。ニューヨークの不動案は利回りではなく、キャピタルゲインでみる、それが本当のニューヨークの不動産の探し方です。

もちろん他にも自力で不動産価値を上げる方法などニューヨークならではの投資方法もあります。興味ある方は個別にご連絡ください。

 


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